記者｜牛鈺

行業(yè)估值普遍下降、招股書獲批速度放緩，在物企上市整體降溫的大背景下，金茂服務(wù)歷時(shí)191天順利登陸資本市場，成為2022年首個(gè)上市物企。

3月10日，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司（以下簡稱：金茂服務(wù)，股票代碼0816.HK）在香港聯(lián)合交易所主板成功掛牌上市。

上市首日，金茂服務(wù)的股價(jià)相比招股價(jià)出現(xiàn)下跌，截至3月10日收盤，金茂股份報(bào)每股5.93港元，總市值約53.45億港元。

根據(jù)此前公告，金茂服務(wù)最終發(fā)售定價(jià)為8.14港元/股，并獲超額認(rèn)購，全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額7.59億港元。這筆資金主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴(kuò)大與相關(guān)業(yè)務(wù)協(xié)同的供應(yīng)商等合作、升級公司智慧服務(wù)管理系統(tǒng)、企業(yè)運(yùn)營資金及一般用途等。

據(jù)悉，金茂服務(wù)背靠中國中化集團(tuán)公司旗下中國金茂，主打高端物業(yè)管理及城市運(yùn)營服務(wù)運(yùn)營，業(yè)務(wù)主要布局在一二線城市。金茂服務(wù)表示其成功上市亦是打造中國金茂“雙輪兩翼”中服務(wù)“一翼”的重要手段，助力中國金茂城市運(yùn)營商的戰(zhàn)略踐行。

據(jù)公開資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)合約建筑面積達(dá)4570萬平方米，在管總建筑面積達(dá)2320萬平方米，包含96個(gè)住宅項(xiàng)目及41個(gè)非住宅項(xiàng)目，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)分別占在管總建筑面積的85%及15%。

與眾多物業(yè)上市公司相比，金茂服務(wù)屬于中等規(guī)模物企，但正在通過拓展第三方市場和收購金茂子公司等方式擴(kuò)大規(guī)模，與2021年3月底相比，其服務(wù)合約面積增長440萬平方米，在管面積增長510萬平方米，住宅項(xiàng)目增長29個(gè)。

近幾年，金茂物業(yè)板塊業(yè)績增長明顯。2018年-2020年，金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，復(fù)合年增長率為28.2%；年度利潤分別為1750萬元、2260萬元、7710萬元，復(fù)合年增長率為110%。

最新數(shù)據(jù)顯示，截止2021年9月，公司當(dāng)年錄得收入10.49億元，這一收入水平較之前三年的單年全年收入水平還要高，較上一年同期更是增長57.74%。

在具體收入構(gòu)成方面，金茂服務(wù)的收入來源主要由物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域組成，主要收入來源仍為物業(yè)管理服務(wù)，并且在2018到2020的三年時(shí)間中，這部分收入占比正在不斷攀升，其中非住宅物業(yè)管理收入占據(jù)其中的主要地位。

而毛利率方面，公司整體毛利率由2019年的19.2%增至2020年的24.9%，主要是由于其物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率提升，及交付前服務(wù)與社區(qū)空間運(yùn)營服務(wù)收入增加，該兩項(xiàng)服務(wù)相較提供的其他服務(wù)通常會(huì)產(chǎn)生更高的毛利率。

因此，金茂服務(wù)在深耕住宅物業(yè)的基礎(chǔ)上，不斷拓展商業(yè)、寫字樓、學(xué)校、公眾交通等非住宅物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)非住宅項(xiàng)目在管面積約350萬平方米，自2019年來，連續(xù)第三年保持增長。

2021年4月，金茂物業(yè)接連完成了一系列重要資產(chǎn)的整合收購，從大股東金茂旗下，接手了金茂物管、南京寧高、金茂上海、創(chuàng)茂科技、金茂商業(yè)等公司，毛利較高的商管物業(yè)得到進(jìn)一步拓展。

目前，金茂服務(wù)的在管項(xiàng)目與母公司存在關(guān)聯(lián)度。

中國金茂總裁李從瑞在上市儀式上表示，作為金茂服務(wù)的母公司，中國金茂將一如既往地從戰(zhàn)略、項(xiàng)目、資金、人才等方面全力支持金茂服務(wù)健康快速發(fā)展。

目前，中國金茂在全國布局34個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目，金茂服務(wù)已與其中的22個(gè)項(xiàng)目訂立了前期物業(yè)管理合約，包括上海、長沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州、天津等地的寫字樓綜合體、新城鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)及智慧城市的多元化組合，12個(gè)項(xiàng)目已投入運(yùn)營。

中國金茂截至2020年底持有土地儲(chǔ)備9510萬平方米，這些物業(yè)項(xiàng)目儲(chǔ)備，能為金茂服務(wù)帶來穩(wěn)定的增量。

2021年，金茂服務(wù)開始向獨(dú)立第三方提供城市運(yùn)營服務(wù)，根據(jù)招股書，金茂服務(wù)的收入來源和管理面積比例上，來自獨(dú)立第三方物業(yè)的貢獻(xiàn)也呈現(xiàn)攀升的趨勢。

近幾年，大量的物管企業(yè)紛紛赴港上市，其中的大多數(shù)公司均由房企分拆，但與以往相比，資本的態(tài)度已明顯變得理性，物管公司的上市也受到了影響。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2021年末，物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，同比降幅達(dá)52.31%。

不僅如此，從審批節(jié)奏來看，物企獲批進(jìn)度放緩，同比2020年延后約68天。中小型物企上市進(jìn)程更為艱難，在金茂服務(wù)之前遞表的魯商服務(wù)、蘇新美好生活首份招股書最終走向失效，金茂服務(wù)從去年8月31日遞表，到今年2月6日通過港交所聆訊拿到“入場券”，進(jìn)程已算順利。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前遞交上市申請的物業(yè)公司數(shù)量已明顯減少，截至今年2月底，有8家物企仍在排隊(duì)等待上市，其中不乏龍湖、萬達(dá)旗下物業(yè)板塊，今年能有幾家實(shí)現(xiàn)成功上岸，還有待觀察。